Les investissements locatifs dans EHPAD bénéficient d’un système fiscal particulièrement attractif grâce au régime fiscal Censi-Bouvard ou au statut de LMP/LMNP. Cependant, avant d’envisager d’investir dans une salle EHPAD, vous vous posez probablement quelques questions : la situation actuelle est-elle favorable ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou quels sont les inconvénients ? Nous répondrons à toutes ces questions pour vous aider à réussir votre investissement EHPAD.
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Cette question est particulièrement pertinente pour le statut du propriétaire en droit meublé et bouvard .
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Plan de l'article
- Qu’ est-ce qu’un EHPAD ?
- Comment investir dans EHPAD ?
- Comment la situation actuelle est-elle favorable aux investissements locatifs dans EHPAD ?
- À qui sert l’investissement EHPAD ?
- Quelles sont les réserves concernant l’investissement dans EHPAD ?
- Devrions-nous préférer un bail commercial lors de l’investissement dans EHPAD ?
- Quels sont les principaux opérateurs de l’EHPAD en France ?
Qu’ est-ce qu’un EHPAD ?
L’ acronyme EHPAD décrit l’ hébergement pour les aînés . Ce sont des endroits où les personnes âgées sont plus ou moins bienvenues, la plupart d’entre eux souffrent de maladies dégénératives, qui sont graves. équipement médical, ainsi que nécessitant une aide quotidienne. Le degré de dépendance des résidents est déterminé par les groupes de ressources ISO. L’appartenance à un groupe de ressources iso dépend de la capacité des résidents à effectuer les actions de la vie quotidienne.
Comment investir dans EHPAD ?
Les investissements locatifs dans EHPAD appartiennent à des biens immobiliers gérés. Le propriétaire confie l’ensemble de la gestion locative à un seul locataire. Ce lieu de résidence est un exploitant professionnel qui a reçu l’autorisation préalable (ARS et ministère) d’exploiter.
Plus précisément, le plaignant/investisseur acquiert une ou plusieurs pièces meublées dans une résidence et, avec l’acquisition avec un exploitant, signe un contrat de location commerciale qui définit toutes les règles relatives au fonctionnement de l’EHPAD.
Il est entendu que l’opérateur dans l’acquisition de tels immobilier a déjà reçu l’approbation des autorités de contrôle pour exploiter cette résidence dans une zone géographique imposée. Cette autorisation est conforme aux spécifications délivrées par les autorités. Il est également convenu que ce cadre limité est compatible avec une saine gestion et qu’il est rentable pour l’exploitant et en rebondissant du propriétaire.
Dans le système des biens immobiliers gérés, de sorte que le locataire est le seul locataire, il est de sa responsabilité de supporter le risque locatif final. Il s’engage à l’égard du propriétaire à respecter les conditions du bail commercial et, en particulier, à lui verser un loyer régulier. Soyez prudent, mais pour les biens immobiliers gérés, le paiement du loyer n’est pas garanti.
Comment la situation actuelle est-elle favorable aux investissements locatifs dans EHPAD ?
Tout d’abord, la durée de vie plus longue dans La France a conduit à une augmentation de la demande d’établissements de soins pour personnes âgées dépendantes. Le taux d’occupation des lits dans une résidence EHPAD est souvent au maximum. En moyenne annualisée, les taux d’occupation des EHPAD privés vont de 93 à 100 % s’ils sont en activité depuis plusieurs années.
outre, investir dans un EHPAD est un supplément de retraite très avantageux, puisque le revenu de ce type d’investissement est partiellement ou complètement détourné grâce au statut du locataire en meublé En .
À qui sert l’investissement EHPAD ?
L’ investissement locatif dans EHPAD s’adresse aux personnes qui représentent un patrimoine . Cela leur permet de gagner un revenu régulier sans interférer avec la gestion locative de l’appartement. Ce type d’investissement est souvent utilisé pour préparer le Considéré comme retraite.
Elle peut également être envisagée par les investisseurs qui décident de convertir une partie de leurs actifs financiers en actifs immobiliers à rendement. La recherche d’un ratio de rendement par rapport à l’impôt plus élevé est un objectif souhaitable.
Quelles sont les réserves concernant l’investissement dans EHPAD ?
Outre les critères de sélection qui prévalent pour l’achat de logements en immobilier géré (voir Investissement dans des maisons de retraite), l’investisseur doit tenir compte de la spécificité de cette activité en vertu des règles obligatoires et être mis à jour régulièrement. Les EHPAD reçoivent des allocations des autorités. L’exposition aux décisions politiques de nos dirigeants doit être prise en compte. Compte tenu des besoins actuels et futurs attendus des prévisions de changements démographiques des instituts, la nécessité de répondre à la Maintenir et élargir les structures dédiées à l’accueil des personnes âgées dépendantes, dédiées à l’accueil des personnes âgées dépendantes, une très bonne visibilité de ce type d’investissement.
Comme pour tout investissement immobilier géré, la santé financière de l’opérateur est l’ un des facteurs les plus importants. Par conséquent, il est préférable de compter sur les résultats précédents, et non sur les futures promesses de l’opérateur avec lequel nous concluons un contrat.
Si l’on veut convenir de l’investissement de l’EHPAD en ce qui concerne l’existence d’un bassin gérontologique, nous pouvons ajouter d’autres critères tels que le taux d’équipement de lit médical par secteur géographiquement.
Comme toujours, l’investisseur doit prêter attention au rendement proposé . Un rendement élevé (plus de 5 %) doit les avertir sur un marché où le rendement net moyen national proposé (actuellement) se situe dans une fourchette de 3,5 à 4,1 %. Des situations exceptionnelles en termes de rentabilité peuvent exister, par exemple, par la répartition des charges et le type de bail. Dans ces cas exceptionnels, lors de l’extension du bail commercial, il reste nécessaire de remettre en cause les intentions du preneur (et donc du seul locataire) (les négociations sur certaines conditions ne peuvent être exclues, notamment en ce qui concerne le montant du loyer et son mode d’indexation).
Un autre point de vigilance est la taille de l’installation pour une gestion rentable. En général, les opérateurs estiment que le nombre de lits médicaux au sein de l’EHPAD doit commencer à 80 unités. Ici aussi, il y a des exceptions.
L’ âge de résidence doit-il être pris en compte ? Nous sommes enclins à croire que l’âge de résidence ne doit pas être pris en compte, étant donné que les PSEE sont les exigences de la les autorités de contrôle doivent se conformer en permanence aux exigences des autorités de contrôle (ARS, région…). Le travail requis pour la bonne mise en œuvre de l’EHPAD doit être « obligatoire ». Par conséquent, un établissement standard et rempli (un taux d’occupation supérieur à 93 %) est une garantie de sécurité pour l’investisseur. La flotte privée d’EHPAD est en moyenne plus récente que celle de l’EHPAD public. Nos investisseurs ne sont affectés que par le parc privé.
Informations essentielles, à savoir que les licences sont accordées aux exploitants pour la gestion d’une installation. Ce permis ne s’applique pas à la résidence. Cela signifie qu’en nombre absolu un opérateur peut quitter le terrain et travailler ailleurs. Toutefois, il serait nécessaire non seulement pour des circonstances graves de l’y pousser (endroits marbrés où il faut investir trop dans la modernisation, Les désaccords avec les bailleurs de fonds mettent en cause la viabilité financière de l’exploitation…). En dehors de cela, il devrait donner aux autorités de tutelle les raisons de sa décision d’écarter la réinstallation des lits médicaux et donc des personnes qui ont perdu des repères et sont donc fragiles.
En effet, à notre connaissance, cette situation est extrêmement rare si l’investisseur, son conseiller et son partenaire (fournisseur immobilier) restent vigilants et raisonnables.
Au lieu d’une restriction, un rappel : l’investissement dans la location de services de logement (donc dans l’immobilier géré) comprend les logements fournis par le propriétaire. Le renouvellement des meubles est sa responsabilité. Les conditions générales doivent normalement figurer dans le bail commercial.
Devrions-nous préférer un bail commercial lors de l’investissement dans EHPAD ?
Évidemment oui. Comme pour tout investissement dans des services privés, le bail commercial proposé dans EHPAD répond aux mêmes critères de choix. Il permet de convenir des obligations et des contreparties de chaque contractant (locataire, particulier et locataire). L’investisseur reçoit donc un loyer tous les mois ou tous les trimestres, sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de sa propre maison .
Très souvent, dans les baux commerciaux proposés pour l’acquisition d’un EHPAD, une allocation avantageuse pour le locataire ou l’investisseur est proposée. Cela se reflète dans l’adoption (financière) par le locataire des articles 605 et 606 du Code civil, malgré la récente réforme en lien avec la loi Pinel du 18 juin 2014 (ordre public est). Le contrat de location commerciale assure également des performances extrêmement confortables, qui se situent généralement entre 3,5 et 4,1%.
Quels sont les principaux opérateurs de l’EHPAD en France ?
Les cinq principaux fournisseurs d’EHPAD sont énumérés ci-dessous. Voici une brève conférence :
KORIAN :
KORIAN a été fondée en 2001 et a fusionné avec MÉDICA en 2014 pour donner naissance à l’un des leaders européens des maisons de retraite. KORIAN compte plus de 47 000 salariés, 304 résidences et 25 232 lits en France. KORIAN occupe également une position de leader en Belgique et en Allemagne. L’Italie est également l’un de ses sites. Le portefeuille de KORIAN comprend un total de près de 72 000 lits répartis dans 361 établissements.
Son capital est principalement détenu par le Groupe PREDIA (groupe BPCE) avec 24,38% du capital et Malakoff (groupe de retraite) avec 7,68% du capital. En 2019, les ventes se sont élevées à 3,6 milliards d’euros. Une mise à jour Des prévisions de 3,8 milliards d’euros et un bénéfice opérationnel de 310 millions sont attendus pour 2020. Le groupe est dirigé par Madame Sophie Boissard.
Les activités de KORIAN sont divisées en quatre marchés identifiés. Tout ce qui a trait aux services de soutien et de soins pour les personnes âgées et les personnes à charge. EHPAD, bien sûr, cliniques de suivi et de réadaptation (SRH), résidences pour personnes âgées (RSS) et équipement pour les soins à domicile et l’hospitalisation (p. ex.
ORPEA :
ORPÉA a été fondée en 1989 par Jean Claude Marian. Son capital social s’élève à 80 769 796 EUR. La société a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 3,7 millions d’euros en 2019. Elle compte près de 20 000 lits en France et plus de 43 000 en dehors de nos frontières (Autriche, Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Pologne, Suisse et République Tchèque).
Le capital social du Groupe ORPÉA (coté depuis 2002) est fourni par l’OIRPC ( Fonds), FFP Invest, Sofina. Le flottant en circulation est de 78%.
À ce jour, le Groupe gère un portefeuille de 665 établissements répartis dans cinq métiers liés à la prise en charge de nos personnes âgées et dépendances : maisons de retraite bien entretenues, maisons de service pour personnes âgées autonomes (RSS), cliniques post-cure et réadaptation (SSR opéré sous la marque « CLINEA »), hôpitaux psychiatrique (également sous « CLINEA ») et aider à la maison.
ORPEA est ainsi le 2ème opérateur français dépendant au fil des ans et le 1er en Europe.
DVD DOLCEA DOMUSVI
Le groupe DVD DOLCEA DOMUSVI a été fondé le 1er janvier 2011. Suite à la fusion entre DOMUSVI et DOLCEA. Le capital du Groupe s’élève à 130 millions d’euros et est l’un des actionnaires les plus importants, le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et le sagesser Retraite Santé (véhicule d’investissement contrôlé par M. Yves Journel).
Il est géré par M. Aymar Hénin depuis 2015. DOMUSVI gère environ 38.000 lits en France (211 appartements) et à l’étranger (154 résidences) grâce à l’intervention de 28 000 collaborateurs. Son activité est divisée en trois centres : les ménages médicaux, les maisons de retraite et les services personnels à domicile (y compris les soins infirmiers).
MAISONS FAMILIALES :
Les foyers familiaux constituent un nouveau groupe dans ce domaine d’activité par rapport aux autres parties prenantes. Sa fondation remonte à 2003, selon les souhaits de son fondateur, M. Harmel. Le capital de la société est de plus de 49 millions.
Un groupe avec des particularités bien marquées.
La Maison de Famille est actuellement située principalement en dehors de nos frontières, couvrant plus de 90% de sa capacité. 16 établissements (1326 lits) en France et 146 à l’étranger (16 350 lits).
En 2014, son fondateur a témoigné à M. Philippe Tapié , qui préside les destins de la Maison de Famille. Le Groupe compte près de 6 000 collaborateurs.
Une autre particularité est que le groupe Family House est entre les mains des fondateurs et principalement du fonds d’investissement Creadev. Ce fonds n’est autre que l’instrument d’investissement de l’Association Famille Mulliez (propriétaire Auchan, Décathlon).
COLISÉE :
Créé en 1988 par Patrick Teycheney et actuellement sous la direction de Mme Christine Jeandel (ancien PDG de MEDICA France depuis 12 ans). Le groupe est le quatrième acteur en France et en Europe par le nombre de lits et d’installations gérés (235 appartements dont 96 en France et 24 359 habitants). Les ventes s’élèvent à près d’un milliard d’euros. Le groupe est présent dans cinq pays européens et en Chine (comme KORIAN, ORPÉA, DOMUSVI).
COLISÉE est une SAS au capital de 131 millions d’euros détenue par IK Investment Partners, qui compte 18 350 employés. Les activités du Groupe sont divisées en deux groupes : l’hébergement des personnes âgées dépendantes dans des ménages médicaux et le soutien aux foyers grâce à la mise en place de 70 structures dédiées.
La politique de développement exige une croissance extérieure (intégration de l’EHPAD en opération) en France, où le groupe possède une véritable expertise pour répondre aux normes des installations « vieillissantes ». Mais aussi à l’étranger avec l’Italie, dont l’objectif est d’ouvrir 80 000 sièges dans les 10 ans. La Chine est un autre axe d’expansion. Canton abritait une première installation de 130 places assises.
COLISÉE a les moyens de ses ambitions grâce au pouvoir de grève de ses actionnaires. L’achat de 12 EHPAD la même année précédemment géré par GDP Vendôme en est un exemple.
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